Как получить ВНЖ в Венгрии за инвестиции в недвижимость

Можно ли получить ВНЖ в Венгрии за инвестиции в недвижимость?

Иностранные инвесторы, которые покупают паи венгерского фонда недвижимости, получают «золотую визу» — вид на жительство в Венгрии, который официально называется Guest Investor Residence Permit.

Правительство Венгрии запустило программу золотой визы в 2024 году. Согласно изначальной редакции закона, с 1 июля 2025 года инвесторы получали возможность стать резидентами Венгрии при покупке жилой недвижимости в стране стоимостью от 500 000 €. Но опцию отменили еще до начала приема заявок. 

Вид на жительство в Венгрии можно получить через непрямые инвестиции в недвижимость — при покупке паев фонда недвижимости на сумму от 250 000 €.

Выбранный фонд должен быть зарегистрирован у рыночных операторов, одобренных Управлением по защите Конституции, и вкладывать не менее 40% своих активов в жилую недвижимость внутри страны. Срок погашения паевого сертификата должен составлять не менее 5 лет.

Иностранные инвесторы, которые покупают паи в венгерском фонде недвижимости, и члены их семей получают вид на жительство в Венгрии на 10 лет. ВНЖ можно продлить еще на 10 лет при условии сохранения инвестиций.

5 преимуществ ВНЖ в Венгрии за инвестиции в недвижимость

Золотая виза в Венгрию привлекает инвесторов, которые хотят жить, работать или путешествовать в Евросоюзе. Венгерский ВНЖ открывает доступ к множеству преимуществ — от свободного передвижения по странам Шенгенской зоны до оптимальных налоговых условий и высокого уровня жизни. 

1. Безвизовые поездки в страны Шенгенской зоны

Резиденты Венгрии могут путешествовать без виз по 29 странам Шенгенской зоны. Это правило действует для деловых или туристических поездок на срок до 90 дней в полугодие. Для более длительных поездок потребуется национальная виза или вид на жительство в стране пребывания.

2. Возможность переехать в стабильную и безопасную страну Евросоюза

Переезд в Венгрию — это право, а не обязательство инвестора. Согласно Глобальному индексу миролюбия 2024, Венгрия занимает 14‑е место среди самых безопасных стран мира и 10‑е место среди стран Евросоюза. В стране низкий уровень преступности и благоприятные условия для проживания с семьей.

Экономика Венгрии демонстрирует стабильный рост. Государственные инициативы укрепили экономическую устойчивость: несмотря на последствия пандемии COVID-19 в 2022 году экономика страны выросла на 4,6%. Эксперты прогнозируют возвращение к устойчивым темпам роста экономики в 2024 и 2025 году.

3. Доступ к медицине и образованию европейского уровня 

Венгрия предлагает качественные медицинские услуги: в клиниках работает квалифицированный персонал и применяются современные технологии. Медицинское обслуживание доступно всем резидентам через национальную систему здравоохранения.

Венгерские школы и вузы имеют хорошую репутацию в Европе и по всему миру. Пять университетов Венгрии включены в международные рейтинги. В стране также есть международные школы, в которых обучение проводится на английском и других языках.

4. Оптимизация налогов

В Венгрии самая низкая ставка корпоративного налога в Евросоюзе — всего 9%. Для сравнения: средняя ставка налога в Евросоюзе — 21,3%, а в мире — 23,5%. Физические лица уплачивают подоходный налог по ставке 15%, что значительно ниже, чем в других европейских странах.

Венгрия заключила соглашения об избежании двойного налогообложения более чем с 80 странами, включая страны Евросоюза, Великобританию, Австралию, Канаду, Китай и ОАЭ. Эти соглашения помогают снизить налоговую нагрузку для налогоплательщиков, которые ведут экономическую деятельность в нескольких странах.

5. Вид на жительство для всей семьи 

При получении ВНЖ в Венгрии при покупке недвижимости иностранные инвесторы могут включить в заявку членов семьи: супруга или супругу, детей до 18 лет и финансово зависимых родителей.

Кто может получить ВНЖ за инвестиции в недвижимость Венгрии?

Получить ВНЖ в Венгрии за инвестиции в недвижимость могут граждане стран за пределами Европейского союза или Европейской экономической зоны.

Гражданам России, Беларуси и Украины необходимо иметь второе гражданство в другой стране, чтобы подать документы на золотую визу в Венгрию.

Заявителю необходимо соответствовать следующим критериям:

• быть старше 18 лет; 
• не иметь тяжелых заболеваний;
• подтвердить законность источника дохода;
• не иметь судимостей;
• не находиться под санкциями;
• купить медицинскую страховку.

Инвестор также может включить в заявление членов семьи, среди которых:

• супруг или супруга;
• дети до 18 лет;
• родители, для которых пенсия — единственный источник дохода..

Количество членов семьи в заявлении не влияет на минимальный размер инвестиций. Увеличивается только сумма дополнительных сборов.

Какие документы нужны для получения ВНЖ в Венгрии через инвестиции в недвижимость?

Чтобы получить вид на жительство в Венгрии за покупку паев в фонде недвижимости, инвестору необходимо дважды подать документы: сначала на гостевую визу инвестора, а затем — на вид на жительство.

В обоих случаях необходимые документы практически идентичны и включают:

• действительный загранпаспорт;
• 2 фотографии размером 3 × 4 см;
• медицинскую страховку;
• документы, которые подтверждают легальность источника доходов;
• банковские выписки, которые подтверждают наличие накоплений;
• свидетельства о браке и рождении, если инвестор получает ВНЖ с семьей;
• резюме для каждого заявителя старше 18 лет;
• заполненные государственные формы;
• письмо о намерении приобрести паи в фонде недвижимости — при получении гостевой визы инвестора;
• подтверждение покупки паев — при получении вида на жительство;
• подтверждение покупки или аренды недвижимости — при получении вида на жительство.

Сколько стоит недвижимость в Венгрии и как взять ипотеку?

Цены на недвижимость в Венгрии ниже, чем в других странах Западной Европы. В 2024 году квартиры в Венгрии в среднем стоили от 2040 до 2690 € за квадратный метр в зависимости от местоположения. В Германии жилая недвижимость стоит от 4800 до 5940 € за квадратный метр, а в США — от 2660 до 3360 € за квадратный метр.

Покупка недвижимости в Венгрии

Стоимость недвижимости в новостройках и на вторичном рынке Венгрии значительно отличается: новая недвижимость на 25—125% дороже вторичной.

Цены в Будапеште и остальных городах Венгрии также отличаются. В столице недвижимость стоит от 1690 до 4830 € за квадратный метр, что примерно на 27% выше, чем в среднем по стране.

Стоимость квартиры в Будапеште зависит от района, в котором она расположена. Например, трехкомнатная квартира на окраине города стоит около 200 000 €, тогда как подобная квартира в центре обойдется в 500 000 €. Стоимость квартиры в центре Будапешта с видом на Дунай или историческую часть города может доходить до 1 000 000 €.

Аренда недвижимости в Венгрии

В 2025 году цены на аренду недвижимости в Венгрии выросли на 9,4%. Стоимость аренды сильно отличается в зависимости от региона и города. 

Размер средней ежемесячной арендной платы за однокомнатную квартиру в разных городах Венгрии:

• Будапешт, центр города — 860 €;
• Будапешт, отдаленные районы — 380 €;
• Дебрецен — 560 €;
• Печ — 390 €;
• Сегед — 370 €;
• Мишкольц — 280 €.

Дополнительно арендодатели взимают страховой депозит в размере стоимости одного-двух месяцев аренды. Если сумма депозита превышает арендную плату за три месяца, арендатор может договориться о скидке или снижении стоимости аренды.

Ипотека в Венгрии

Средняя ипотечная ставка в Венгрии в 2025 году — 4—6%. За последние несколько лет ставки постепенно повышались из-за инфляции и экономической неопределенности, однако эксперты наблюдают тенденцию к стабилизации. 

Чтобы получить ипотеку в венгерском банке, нужен первоначальный взнос 20—40% от стоимости недвижимости. Точные условия зависят от выбранного банка и типа приобретаемого жилья.

Купить недвижимость в ипотеку могут только граждане Венгрии и других стран Евросоюза, а также иностранцы с постоянным видом на жительство в Венгрии. В некоторых случаях ипотечный кредит могут выдать иностранцу без статуса резидента, если он ведет бизнес или имеет существенные активы в Венгрии.

Тенденции рынка недвижимости в Венгрии

За последние восемь лет венгерский рынок недвижимости значительно вырос: годовой темп роста достиг 20%. Такая тенденция обусловлена экономическим подъемом, урбанизацией и притоком иностранных инвестиций.

При этом в 2023 году рост рынка замедлился из-за стагнации национальной экономики: темп роста ВВП сократился на 0,8%, а инфляция достигла уровня 17%. Цены на недвижимость выросли на 14%.

В 2024 году средняя стоимость жилой недвижимости в Венгрии выросла на 13%, и достигла отметки 2500 € за квадратный метр. Для сравнения, средний показатель роста цен на недвижимость в Евросоюзе — всего 3,8%.

Индекс цен на жилую недвижимость в Венгрии и Евросоюзе за последние 10 лет

Налоги и другие расходы при покупке недвижимости в Венгрии

Расходы на покупку недвижимости в Венгрии обычно составляют до 10% от ее стоимости. В эту сумму включены НДС, гербовый сбор, административные и сервисные сборы. Например, покупка новой квартиры стоимостью 500 000 € может обойтись примерно в 550 000 € с учетом всех налогов и сборов.

Налог на добавленную стоимость (НДС) уплачивается при покупке новостроек и обычно уже включен в цену. Стандартная ставка НДС — 27%. До конца 2024 года действовала пониженная ставка 5%. Для долгостроев пониженная ставка сохраняется до 2028 года.

Гербовый сбор, или налог на передачу права собственности, уплачивается в течение 90 дней после заключения сделки купли-продажи. Ставка налога зависит от стоимости недвижимости и составляет:

• 4% — на долю стоимости недвижимости до 1 миллиарда форинтов, или около 2,6 млн евро;
• 2% — на долю стоимости недвижимости более 1 миллиарда форинтов, около или 2,6 млн евро.

Административные сборы обычно не превышают 312 € и включают:

• разрешение на покупку недвижимости — от 170 до 200 €;
• наложение запрета на сделки с недвижимостью — 60 €;
• стоимость выписки из земельного кадастра — 30 €;
• выпуск свидетельства о праве собственности — 22 €.

Сервисные сборы. Покупателю недвижимости в Венгрии потребуются услуги риелтора, нотариуса и юриста. Общая сумма их гонораров не превышает 5% от стоимости недвижимости.

Налоги для владельцев недвижимости. Владельцы недвижимости в Венгрии ежегодно уплачивают имущественный налог. В зависимости от налоговых правил в конкретном регионе, размер налога составляет 3,6 € за квадратный метр либо 3,6% от рыночной стоимости недвижимости.

При сдаче недвижимости в аренду собственник уплачивает налог на доход от аренды по ставке 15%.

При продаже недвижимости владелец уплачивает налог на прирост капитала в размере 15% от разницы между ценой покупки и продажи. Если недвижимость продается через агентство, комиссия составит 4—6,5% от стоимости недвижимости.

5 самых популярных мест для покупки недвижимости в Венгрии

Некоторые города Венгрии пользуются особой популярностью среди туристов, студентов и предпринимателей. Поэтому иностранные инвесторы могут покупать недвижимость в Венгрии как с целью долгосрочных инвестиций, так и для получения дохода от аренды.

Будапешт

Столица и крупнейший город Венгрии, Будапешт, — идеальное место для инвестиций в недвижимость и проживания. Город известен своей богатой культурой, историческим наследием. Рынок аренды широко развит благодаря популярности города среди туристов и экспатов.

Краткосрочная аренда наиболее распространена в районах V, VI и VII. В районах II, XII и XI обычно арендуют недвижимость на долгий срок.

Средняя стоимость покупки недвижимости в столице — около 3000 € за квадратный метр.

Дебрецен

Это второй по величине город Венгрии и крупный образовательный центр, в котором расположен Дебреценский университет. В городе проживает много студентов, поэтому здесь очень развит рынок аренды студенческого жилья. 

Средняя стоимость недвижимости в Дебрецене‑2200 € за квадратный метр.

Печ

Этот город известен своим средиземноморским колоритом, культурными мероприятиями и университетом. Он привлекает как студентов, так и любителей богемного образа жизни. Печ внесен в список объектов всемирного наследия ЮНЕСКО и отличается комфортным климатом.

Средняя стоимость недвижимости в Пече ниже, чем в Будапеште и составляет 1830 € за квадратный метр.

Дьер

Дьер расположен недалеко от крупных европейских столиц, таких как Вена и Братислава. В городе находится завод Audi и другие промышленные предприятия.

Средняя цена жилой недвижимости в Дьере‑1990 € за квадратный метр.

Озеро Балатон 

Прибрежные районы озера процветают благодаря туризму. Балатон — популярное место как среди местных жителей, так и среди туристов. В близлежащих городах много домов для отдыха и недвижимости, которая подходит для сезонной аренды.

Популярные города у озера: Шиофок со средней ценой 2240 € за квадратный метр и Веспрем, где недвижимость стоит 1990 € за квадратный метр.

Другие способы получить ВНЖ в Венгрии для инвесторов

Помимо покупки паев в фондах недвижимости, золотая виза в Венгрию предполагает еще один вариант инвестиций — благотворительное пожертвование.

Заявители инвестируют в высшее учебное заведение, связанное с Венгерским фондом управления активами в общественных интересах. Пожертвование направляется на поддержку образования, научных исследований и искусства. Минимальная сумма инвестиций — 1 миллион евро.

С 2024 года золотая виза в Венгрию быстро привлекла внимание инвесторов. К марту 2025 года почти 200 инвесторов подали заявки на гостевую визу инвестора, и 25 заявок уже перешли ко второму этапу — получению ВНЖ.

Михаил Воронов,
Эксперт по инвестиционной иммиграции

Как инвесторам получить ПМЖ и гражданство Венгрии?

Инвесторы в Венгрии могут получить постоянный вид на жительство и гражданство после нескольких лет непрерывного проживания в стране.

Получение ПМЖ в Венгрии. Иностранцы, которые получили ВНЖ в Венгрии за покупку паев в инвестиционном фонде недвижимости, могут подать заявление на получения статуса постоянного резидента через три года проживания в стране. Для этого необходимо:

• иметь действующий вид на жительство на основе инвестиций;
• проживать в Венгрии не менее трех лет и не покидать страну более чем на 4 месяца подряд и на 270 дней в сумме за три года;
• подтвердить финансовую независимость и отсутствие судимостей;
• иметь медицинскую страховку; 
• сохранять инвестиции;
• доказать свою пользу стране, например, через экономическую активность, создание рабочих мест, участие в общественных проектах;
• сдать экзамен по истории и культуре Венгрии на венгерском языке.

Постоянный вид на жительство выдается бессрочно, но карту ПМЖ нужно обновлять каждые 5 лет. Постоянным резидентам нельзя покидать Венгрию более чем на 6 месяцев подряд, иначе статус ПМЖ аннулируют.

Получение гражданства Венгрии. После восьми лет проживания в Венгрии на основании ПМЖ можно подать заявление на гражданство. Для этого необходимо:

• сдать тест на гражданство, который оценивает знание венгерской истории, культуры и социальных норм, а также уровень владения венгерским языком;
• подтвердить финансовую стабильность и уплату налогов;
• продемонстрировать интеграцию в венгерское общество, включая участие в жизни страны и отсутствие правонарушений.

Если заявление на гражданство одобрено, инвестор получает венгерский паспорт. Граждане Венгрии свободно передвигаются в пределах Евросоюза и путешествуют без виз в более чем 170 стран.

Главное о покупке недвижимости в Венгрии и получении ВНЖ

1. Инвесторы получают ВНЖ в Венгрии за непрямые инвестиции в недвижимость — при покупке паев местного инвестиционного фонда недвижимости. Минимальный размер вложений — 250 000 €.
2. Участники программы золотой визы в Венгрию сначала подают заявку на гостевую визу инвестора. Затем они приезжают в Венгрию, заключают договор с фондом и подают заявление на ВНЖ. Весь процесс занимает около 5 месяцев.
3. Чтобы получить ВНЖ в Венгрии, инвесторам также нужно зарегистрировать адрес в Венгрии, а для этого — арендовать либо приобрести недвижимость.
4. Рынок недвижимости Венгрии растет примерно на 20% в год, что делает его привлекательным для инвестиций. Рост обусловлен увеличением спроса со стороны туристов, студентов и предпринимателей.
5. Лучшие места для инвестиций в недвижимость в Венгрии — города Будапешт, Дебрецен, Печ и Дьер, а также регион озера Балатон.