Как купить недвижимость в Венгрии и получить ВНЖ

Когда выдают ВНЖ в Венгрии при покупке недвижимости

Покупатели недвижимости в Венгрии могут получить вид на жительство в стране в рамках программы «золотой визы» в Венгрию. Программа была запущена в июле 2024 года, а опция покупки недвижимости доступна заявителям с 1 января 2025 года.

Чтобы получить ВНЖ в Венгрии, инвесторам необходимо купить жилую недвижимость, которая стоит минимум 500 000 €. Недвижимость можно купить как в новостройке, так и на вторичном рынке. Владеть объектом нужно не менее 5 лет, иначе ВНЖ аннулируют.

Иностранным покупателям венгерской недвижимости нужно получить специальное разрешение в Земельном комитете по месту расположения объекта. Разрешение получает адвокат, который сопровождает сделку купли-продажи. Срок выдачи разрешения — до 4 недель.

Покупатель недвижимости и члены его семьи, которые включены в заявку, получают вид на жительство в Венгрии на 10 лет. ВНЖ можно продлить еще на 10 лет при условии, что инвестор продолжает владеть недвижимостью, которая соответствует требованиям программы золотой визы.

5 преимуществ ВНЖ в Венгрии при покупке недвижимости

1. Безвизовые поездки в страны Шенгенской зоны. Резиденты Венгрии могут путешествовать без виз по 29 странам Шенгенской зоны. Это правило действует для деловых или туристических поездок на срок до 90 дней в полугодие. Для более длительных поездок нужно получить национальную визу или вид на жительство в стране пребывания.

2. Возможность переехать в стабильную и безопасную страну Евросоюза. Переезд в Венгрию — это право, а не обязательство инвестора. Согласно Глобальному индексу миролюбия 2024, Венгрия занимает 14‑е место среди самых безопасных стран мира и 8-е место среди стран Евросоюза. В стране низкий уровень преступности и благоприятные условия для проживания семей.

Экономика Венгрии демонстрирует стабильный рост. Государственные инициативы укрепили экономическую устойчивость: несмотря на последствия пандемии COVID-19 в 2022 году экономика страны выросла на 4,6%. Эксперты прогнозируют возвращение к устойчивым темпам роста экономики в 2024 и 2025 году.

3. Доступ к медицине и образованию европейского уровня. Венгрия предлагает качественные медицинские услуги с квалифицированным персоналом и современными технологиями. Медицинское обслуживание доступно всем резидентам через национальную систему здравоохранения.

Венгерские школы и вузы имеют хорошую репутацию в Европе и по всему миру. Пять университетов Венгрии включены в международные рейтинги. В стране также есть международные школы, в которых обучение проводится на английском и других языках.

4. Оптимизация налогов. В Венгрии самая низкая ставка корпоративного налога в Евросоюзе — всего 9%. Для сравнения: средняя ставка налога в Евросоюзе — 21,3%, а в мире — 23,5%. Физические лица уплачивают подоходный налог по ставке 15%, что значительно ниже, чем в других европейских странах.

Венгрия заключила соглашения об избежании двойного налогообложения более чем с 80 странами, включая страны Евросоюза, Великобританию, Австралию, Канаду, Китай и ОАЭ. Эти соглашения помогают снизить налоговую нагрузку для налогоплательщиков, которые ведут экономическую деятельность в нескольких странах.

5. Вид на жительство для всей семьи. При получении ВНЖ в Венгрии при покупке недвижимости иностранные инвесторы могут включить в заявку членов семьи: супруга или супругу, детей до 25 лет и финансово зависимых родителей.

Кто может получить ВНЖ за инвестиции в недвижимость Венгрии

Законодательство разрешает иностранцам приобретать недвижимость в Венгрии; для этого не обязательно быть гражданином. При этом получить вид на жительство в Венгрии при покупке недвижимости могут только граждане стран, которые не входят в Евросоюз и Европейскую экономическую зону. Гражданам России, Беларуси и Украины необходимо иметь второе гражданство в другой стране, чтобы участвовать в программе золотой визы в Венгрию.

Заявителю необходимо соответствовать следующим критериям:

• быть старше 18 лет; 
• не иметь тяжелых заболеваний;
• подтвердить законность источника дохода;
• не иметь судимостей;
• не находиться под санкциями;
• купить медицинскую страховку.

Инвестор также может включить в заявление членов семьи, среди которых:

• супруг или супруга;
• дети младше 18 лет;
• дети от 18 до 25 лет, которые учатся в вузе, не состоят в браке и финансово зависимы от инвестора;
• финансово зависимые родители, для которых пенсия — единственный источник дохода.

Дети от 18 до 25 лет получают ВНЖ на 3 года с правом продления на такой же срок при условии, что они продолжают соответствовать требованиям. Остальные члены семьи получают ВНЖ на 10 лет.

Количество членов семьи в заявлении не влияет на минимальную стоимость недвижимости. Увеличивается только сумма дополнительных сборов.

Список документов для получения ВНЖ в Венгрии через покупку недвижимости

Чтобы получить вид на жительство в Венгрии за покупку недвижимости, инвестору необходимо дважды подать документы: сначала для получения гостевой визы инвестора, а затем для выдачи вида на жительство.

В обоих случаях необходимые документы практически идентичны и включают:

• действительный загранпаспорт;
• 2 фотографии размером 3 × 4 см;
• медицинскую страховку;
• документы, которые подтверждают легальность источника доходов;
• банковские выписки, которые подтверждают наличие накоплений;
• свидетельства о браке и рождении, если инвестор получает ВНЖ с семьей;
• резюме для каждого заявителя старше 18 лет;
• заполненные государственные формы;
• письмо о намерении приобрести недвижимость — при получении гостевой визы инвестора;
• подтверждение покупки недвижимости — при получении вида на жительство.

Стоимость венгерской недвижимости и как взять ипотеку в Венгрии

Цены на недвижимость в Венгрии ниже, чем в других странах Западной Европы. В 2024 году средняя стоимость квартиры в Венгрии варьируется от 2040 до 2690 € за квадратный метр в зависимости от местоположения. В Германии жилая недвижимость стоит от 4800 до 5940 € за квадратный метр, а в США — от 2660 до 3360 € за квадратный метр.

Стоимость недвижимости в новостройках и на вторичном рынке Венгрии значительно отличается: новая недвижимость на 25—125% дороже вторичной. В 2023 году новые квартиры в Венгрии в среднем стоили 147 300 €, а квартиры на вторичном рынке — 67 800 €.

Цены в Будапеште и остальных городах Венгрии также отличаются. В столице недвижимость стоит от 2430 до 3560 € за квадратный метр, что примерно на 27% выше, чем в среднем по стране.

Стоимость квартиры в Будапеште зависит от района, в котором она расположена. Например, трехкомнатная квартира на окраине города стоит около 200 000 €, тогда как подобная квартира в центре будет стоить около 500 000 €. В центре Будапешта с видом на Дунай или историческую часть города стоимость квартиры может доходить до 1 000 000 €.

Венгерский рынок недвижимости за последние восемь лет значительно вырос: годовой темп роста достиг 20%. Такая тенденция обусловлена экономическим подъемом, урбанизацией и притоком иностранных инвестиций.

При этом в 2023 году рост рынка замедлился из-за стагнации национальной экономики: темп роста ВВП сократился на 0,8%, а инфляция достигла уровня 17%. Цены на недвижимость выросли на 14%.

Европейская комиссия ожидает, что в 2024 и 2025 годах экономика Венгрии вернется к прежним темпам роста, а ВВП увеличится на 2,4% и 3,6% соответственно. Это приведет к значительному росту рынка недвижимости Венгрии по сравнению с 2023 годом.

Индекс цен на жилую недвижимость в Венгрии и Евросоюзе за последние 10 лет

Средняя ипотечная ставка в Венгрии в 2024 году — 4—6%. За последние несколько лет ставки постепенно повышались из-за инфляции и экономической неопределенности, однако эксперты наблюдают тенденцию к стабилизации. 

Чтобы получить ипотеку в венгерском банке, нужен первоначальный взнос 20—40% от стоимости недвижимости. Точные условия зависят от выбранного банка и типа приобретаемого жилья.

Купить недвижимость в ипотеку могут только граждане Венгрии и других стран Евросоюза, а также иностранцы с постоянным видом на жительство в Венгрии. В некоторых случаях ипотечный кредит могут выдать иностранцу без статуса резидента, если он ведет бизнес или имеет существенные активы в Венгрии.

Налоги и другие расходы при покупке недвижимости в Венгрии

Расходы на покупку недвижимости обычно составляют до 10% от ее стоимости. В эту сумму включены НДС, гербовый сбор, административные и сервисные сборы. Например, покупка новой квартиры стоимостью 500 000 € может обойтись примерно в 550 000 € с учетом всех налогов и сборов.

Налог на добавленную стоимость (НДС) уплачивается при покупке новостроек и обычно уже включен в цену. Стандартная ставка НДС — 27%. До конца 2024 года действует пониженная ставка 5%. Для долгостроев пониженная ставка сохраняется до 2028 года.

Гербовый сбор, или налог на передачу права собственности, уплачивается в течение 90 дней после заключения сделки купли-продажи. Ставка налога зависит от стоимости недвижимости и составляет:

• 4% — на долю стоимости недвижимости до 1 миллиарда форинтов, или около 2,6 млн евро;
• 2% — на долю стоимости недвижимости более 1 миллиарда форинтов, около или 2,6 млн евро.

Административные сборы обычно не превышают 312 € и включают:

• разрешение на покупку недвижимости — от 170 до 200 €;
• наложение запрета на сделки с недвижимостью — 60 €;
• стоимость выписки из земельного кадастра — 30 €;
• выпуск свидетельства о праве собственности — 22 €.

Сервисные сборы. Покупателю недвижимости в Венгрии потребуются услуги риелтора, нотариуса и юриста. Общая сумма их гонораров не превышает 5% от стоимости недвижимости.

Налоги для владельцев недвижимости. Владельцы недвижимости в Венгрии ежегодно уплачивают имущественный налог. В зависимости от налоговых правил в конкретном регионе, размер налога составляет 3,6 € за квадратный метр либо 3,6% от рыночной стоимости недвижимости.

При сдаче недвижимости в аренду собственник платит налог на доход от аренды по ставке 15%.

При продаже недвижимости владелец уплачивает налог на прирост капитала в размере 15% от разницы между ценой покупки и продажи. Если недвижимость продается через агентство, комиссия составит 4—6,5% от стоимости недвижимости.

5 самых популярных мест для покупки недвижимости в Венгрии

Некоторые города Венгрии пользуются особой популярностью среди туристов, студентов и предпринимателей. Поэтому иностранные инвесторы могут покупать недвижимость в Венгрии как с целью долгосрочных инвестиций, так и для получения дохода от аренды.

Будапешт. Столица и крупнейший город Венгрии, Будапешт, — идеальное место для инвестиций в недвижимость и проживания. Город известен своей богатой культурой, историческим наследием. Рынок аренды широко развит благодаря популярности города среди туристов и экспатов.

Краткосрочная аренда наиболее распространена в районах V, VI и VII. В районах II, XII и XI обычно арендуют недвижимость на долгий срок.

Средняя стоимость покупки недвижимости в столице — около 3000 € за квадратный метр.

Дебрецен. Это второй по величине город Венгрии и крупный образовательный центр, в котором расположен Дебреценский университет. В городе проживает много студентов, поэтому здесь очень развит рынок аренды студенческого жилья. 

Средняя стоимость недвижимости в Дебрецене — 2040 € за квадратный метр.

Печ. Этот город известен своим средиземноморским колоритом, культурными мероприятиями и университетом. Он привлекает как студентов, так и любителей богемного образа жизни. Печ внесен в список объектов всемирного наследия ЮНЕСКО и отличается комфортным климатом.

Средняя стоимость недвижимости в Пече ниже, чем в Будапеште и составляет 1745 € за квадратный метр.

Дьер. Дьер расположен недалеко от крупных европейских столиц, таких как Вена и Братислава, что положительно влияет на его развитие. В городе находится завод Audi и другие промышленные предприятия.

Средняя цена жилой недвижимости в Дьере — 2340 € за квадратный метр.

Озеро Балатон. Прибрежные районы озера процветают благодаря туризму. Балатон — популярное место как среди местных жителей, так и среди туристов. В близлежащих городах много домов для отдыха и недвижимости, которая подходит для сезонной аренды.

Популярные города у озера: Шиофок со средней ценой 2260 € за квадратный метр и Веспрем, где недвижимость стоит 1960 € за квадратный метр.

Другие способы получить ВНЖ в Венгрии для инвесторов

Помимо покупки недвижимости, программа золотой визы в Венгрию предлагает два дополнительных варианта инвестиций: вложение в паи инвестиционного фонда недвижимости и благотворительное пожертвование. Во всех случаях заявители получают вид на жительство в Венгрии сроком на 10 лет.

Покупка паев инвестиционного фонда недвижимости. Заявители могут инвестировать в венгерскую недвижимость через покупку паев местных инвестиционных фондов. Минимальная сумма инвестиций — 250 000 €. 

Выбранный фонд должен быть зарегистрирован в Венгерском национальном банке, Magyar Nemzeti Bank. Не менее 40% активов фонда должны быть вложены в жилую недвижимость в Венгрии. Инвестору необходимо сохранять инвестиции в течение минимум 5 лет после заключения сделки.

Благотворительное пожертвование. Инвесторы могут внести вклад в образовательное учреждение в Венгрии. Пожертвования направляются на поддержку образования, научных исследований и искусства. Минимальная сумма безвозвратного взноса — 1 000 000 €.

Как владельцам недвижимости в Венгрии получить ПМЖ и гражданство

Владельцы недвижимости в Венгрии могут получить постоянный вид на жительство и гражданство после нескольких лет непрерывного проживания в стране.

Получение ПМЖ в Венгрии. Иностранцы, которые приобрели недвижимость в Венгрии через программу золотой визы, могут подать заявление на постоянный статус через три года проживания в стране. Для этого необходимо:

• иметь действующий вид на жительство на основе инвестиций;
• проживать в Венгрии не менее трех лет и не покидать страну более чем на 4 месяца подряд и на 270 дней в сумме за три года;
• подтвердить финансовую независимость и отсутствие судимостей;
• иметь медицинскую страховку; 
• продолжать владеть недвижимостью.

Постоянный вид на жительство выдается бессрочно, но карту ПМЖ нужно обновлять каждые 5 лет. Постоянным резидентам нельзя покидать Венгрию более чем на 6 месяцев подряд, иначе статус ПМЖ аннулируют.

Получение гражданства Венгрии. После восьми лет проживания в Венгрии на основании ПМЖ можно подать заявление на гражданство. Для этого необходимо:

• сдать тест на гражданство, который оценивает знание венгерской истории, культуры и социальных норм, а также уровень владения венгерским языком;
• подтвердить финансовую стабильность и уплату налогов;
• продемонстрировать интеграцию в венгерское общество, включая участие в жизни страны и отсутствие правонарушений.

Если заявление на гражданство одобрено, инвестор получает венгерский паспорт. Граждане Венгрии свободно передвигаются в пределах Евросоюза и путешествуют без виз в более чем 170 стран.

Главное о покупке недвижимости в Венгрии и получении ВНЖ

1. При покупке жилой недвижимости в Венгрии с 1 января 2025 года иностранцы могут получить вид на жительство в стране в рамках программы золотой визы в Венгрию. Минимальная стоимость недвижимости — 500 000 €.
2. Участники программы золотой визы в Венгрию сначала подают заявку на гостевую визу инвестора, в которой письменно подтверждают свое намерение приобрести недвижимость. Затем они въезжают в Венгрию, покупают недвижимость и подают заявление на ВНЖ. Весь процесс занимает около 5 месяцев.
3. Рынок недвижимости Венгрии растет примерно на 20% в год, что делает его привлекательным для инвестиций. Рост обусловлен увеличением спроса со стороны туристов, студентов и предпринимателей.
4. Лучшие места для инвестиций в недвижимость в Венгрии — города Будапешт, Дебрецен, Печ и Дьер, а также регион озера Балатон.